2023年以來，物業管理行業整體保持良好發展勢頭，行業管理規模持續擴張。中指研究院（簡稱“中指院”）最新發布的數據顯示，截至9月30日，國內物業管理行業共有65家上市公司，其中香港主板60家、A股5家。今年上半年，港股上市物業企業在管面積均值約為1.41億平方米，同比增長27.68%；合約面積均值約1.91億平方米，同比增長13.02%。雖然物業服務企業IPO節奏有所放緩，但包括萬達商管、龍湖智創生活等在內的行業頭部企業仍在排隊IPO中。
中指院監測數據顯示，2023年9月，TOP50物業企業新增合約面積共計約11739萬平方米，企業新增合約面積均值為235萬平方米。其中，深圳市金地物業管理有限公司、華潤萬象生活有限公司、雅生活智慧城市服務股份有限公司規模擴張迅速，新增合約面積超過900萬平方米。
隨著物業管理行業的飛速發展，行業邊界與內涵正在重塑。其中，第三方市場拓展、承接關聯方、收并購是企業“擴規模”的重要渠道。
今年9月，嘉誠新悅轉讓嘉合欣誠物業51%股權由空港公園城市綠道建投接盤，金科智慧服務轉讓利川狀元谷物業100%股權，九重臺置業等接盤，其物業類型包含物業管理服務、企業管理咨詢、停車場服務等。雅生活旗下龍城服務收購廣昆生態31%股權并成為其第二大股東，其物業類型包含除甲醛服務、物業管理、園林綠化、清潔服務等。
企業營收方面，根據已公布了最新經營數據的57家港股上市企業的情況來看，2023年上半年港股上市物業企業營收均值約為22.31億元，同比增速為9.91%，該值僅為去年同期增速的1/5左右，物業上市企業的營收增速明顯回落。
同時，受宏觀環境及關聯房企影響，港股上市物業企業的營收結構持續調整，多種經營收入占比由2021上半年的41.89%下滑至2022年上半年的35.42%，后又進一步下滑至2023年上半年的27.41%。上半年，港股上市物業企業毛利潤均值為4.96億元，同比下降約3.5個百分點；凈利潤均值為1.74億元，同比下降約6.45個百分點。
2023年前三季度，港股物業板塊總市值下跌約32%。市盈率方面，截至9月30日，港股物業服務板塊的平均市盈率為8.90倍。截至2023年9月底，華潤萬象生活在港股物企中市值排名第一，市盈率排名第二，市值為721億港元，市盈率為25.76倍；市值排名第二和第三的是萬物云和碧桂園服務，市值分別約為291億港元、276億港元，市盈率分別為19.7倍和15.6倍。
盡管2022年以來，物業服務企業IPO節奏有所放緩，但是當前仍有多家企業在排隊IPO。
中指院數據顯示，2023年以來，港股物業板塊新增潤華服務、眾安智慧生活等2家上市公司，均為區域型企業。同時，目前IPO排隊企業數量較多，其中萬達商管、龍湖智創生活均為行業頭部企業。
中指院分析認為，物業管理行業進入深度變革期，企業成長的不確定性被放大。此時既是物業管理行業市場化、資本化高潮后的平臺期，也是市場培育和檢驗行業強者的機遇期。
該機構指出，上游產業的信用風險仍尚未完全出清、資本市場的估值回歸理性、企業前期大規模收并購導致的商譽減值、部分企業利潤的下滑等，不同體量的物業均面臨全新的市場機遇和挑戰。
此外，未上市企業對資本市場的渴望回歸理性，已上市企業在資本市場上的表現仍受到來自關聯方的影響，但市場正向預期調整加快，行業價值正在加速回歸。（記者 高偉）
